Рынок недвижимости Петербурга испытывает явный кризис перепроизводства: строят в регионе гораздо больше, чем реально могут купить - по разным оценкам экспертов на одного потенциального новосёла приходится 2-3 объекта. И это только первичка! В ближайшие годы отрасль ждут перемены: минстрой предлагает отменить долевое строительство и до предела ужесточить контроль за девелоперами - что, собственно, уже и делает. Metro попросило объяснить, что происходит, руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергея Бобашева.
О кризисе на рынке жилья
То, что наступило на рынке – не кризис, а новая экономическая реальность, к которой нужно быть готовым. Cвязана она не с санкциями: рынок находится в разных стадиях насыщения и переходит в новое качество. Во-первых, недвижимость перестала расти в цене так, чтобы оставаться инвестиционно привлекательной и как раньше являться классным механизмом сбережения средств. Доходность и выгодность вложения стала сопоставима с банковскими депозитами, а риски – выше. Во-вторых, богатые люди обеспечили и себя и детей жильем и покупать новые квартиры стало совершенно не интересно. Вот если бы вдруг снесли Невский проспект и на нем стали бы строить новое жилье, тогда бы ситуация изменилась. Принципиально нового места или концепции нет, интереса тоже нет - и никто не понимает, откуда бы ему взяться. Петровский остров оставляем за скобками, потому что на Крестовском-то никто не живет.
Куда переезжает Петербург
Всё экономически сильное население из хрущевок потихоньку выбралось в новостройки. Это очень хорошо видно по автомобилям: если еще 10 лет назад можно было рядом с хрущевкой найти "Ягуар", то сейчас такого нет. Люди обеспеченные уехали - если только они не привыкли к хрущевке в каком-нибудь эксклюзивном месте. Очень сильно выросла доступность квартир. С учетом ипотеки, которая нынче чуть ли не по 10%, практически любому экономически активному человеку доступно улучшение жилищных условий. Минимальное, естественно – покупка комнаты либо квартиры в Шушарах или Девяткино. Можно очень долго говорить о качестве этого жилья, о том, во что оно превратится через 10 лет и так далее, но факт остается: любой работающий человек может обеспечить себя хотя бы минимальным, но жильем. Что и происходит.
Будет ли жильё дешеветь
Сейчас 70% населения охвачено жилищным бумом. Безусловно, речь не о семье из двух кассиров из "Пятерочки" - наверное, она не может себе позволить новую квартиру. Но если хотя бы один из супругов работает на человеческой работе, то такое вполне возможно. Оставшиеся 30% населения – это пенсионеры, студенты, у которых нет возможности улучшить жилищные условия. Но для них делать жилье еще дешевле уже бессмысленно – это будут квартиры на выселках и по 10 кв. м.
Спрос, хотя и очень медленно, будет падать. Кроме того, потихоньку будет происходить переливание из первички во вторичку: спрос на этапе котлована будет постепенно снижаться и переползать - либо во вторичку, либо уже в сданные проекты. Ценник, соответственно, будет выравниваться у вторички и новой вторички.
Как изменятся сами покупатели
Покупатель стал обращать внимание не столько на "понты" и "тактико-технические характеристики" квартиры, сколько на качество дома и окружения. Гораздо важнее становится, с кем ты подерешься за место на парковке, сколько будешь платить за квартиру и какое тут ТСЖ. И если два дома рядом, а в одном квитанция за коммуналку приходит на 8 тысяч, в другом – 3,5 тысяч за примерно одинаковые площади. Вот такие вещи теперь в первую очередь теперь волнуют людей. Укрепляются представления о комфортном жилье. Покупатель становится гораздо более рациональным и наконец уходит из маргинальных районов.
