В начале этого года на сайте А/Н "Правозем" была опубликована новость "Уведомление о строительстве и регистрация права собственности домов в дачных поселениях", где юристы постарались детально разобрать на примерах, как изменился порядок получения разрешительной документации для строительства и регистрации частных домов. В статье и комментариях к ней приведён ряд случаев, а также подробно рассказано о вступивших в силу поправках, касающихся жилых и садовых домов. Юристы также пояснили, что в отличие от коммерческих объектов (магазинов, офисов, ТРЦ и других), для возведения жилых и садовых домов изменился порядок формирования документов.
О вступивших в силу изменениях, подробно рассказал нашим редакторам руководитель А/Н "Правозем" Куликов Андрей Викторович.
– Поясните, какие изменения в этом году произошли в Градостроительном кодексе? Как это отразится на практике для тех, кто только планирует строительство частного дома?
– Изменения начались ещё в 2018 году. Раньше возведение частных домов, как и коммерческих зданий, начиналось с получения разрешения на строительство, однако, с 2018 многое поменялось – принятым законом № 340-ФЗ от 03.08.2018 добавили новую статью в Градостроительный кодекс. Согласно ей, наших граждан освободили от "бюрократии" при строительстве домов для круглогодичного проживания или садового домика. Частникам больше не нужно оформлять разрешение на строительство.
– То есть, дачникам разрешение на строительство отменили, и они могут строить без проблем где угодно?
– Не совсем. Вместо разрешения, теперь требуется уведомить органы местного самоуправления о начале и окончании работ. По сути, это то же самое разрешение, но выдаётся оно намного проще – достаточно передать уведомление в местную Администрацию. Это можно сделать лично, или воспользоваться услугами агентств недвижимости и юристов, если, например, на участке есть обременения, которые нужно ликвидировать или увеличить зону разрешённой застройки в ГПЗУ.
– А какой порядок подачи и оформления уведомлений на строительство?
– Строго порядка нет. В бланке уведомления заполняются четыре раздела: информация о застройщике, об участке, выбранном для строительства, а также сведения, касающиеся ОКС (объектов капитального строительства) и схема, на которой изображается планируемый объект с привязкой к земельному участку. Как вы понимаете, такие бланки достать не проблема, но на некоторых сайтах уже начали на них зарабатывать (на владельцах недвижимости) предлагая услуги по заполнению уведомлений и при этом абсолютно не гарантируя результата. Что человек получит на выходе – никто не знает. И таких случаев уже много.
Вместе с уведомлением нужно подать правоустанавливающие документы на земельный участок. Если уведомление от собственника подаёт другое лицо, то необходимо оформить доверенность.
На практике мы убедились, что установленный законом срок в 7 рабочих дней, действует очень строго. В этот период проверяется правильность и полнота предоставленных сведений, соответствие указанных параметров объекта действующим правилам. При положительном заключении, владельцу участка или застройщику придёт уведомление о соответствии.
Чуть не забыл, на практике А/Н "Правозем" много случаев, когда владельцы участков просят поменять категорию и вид разрешённого использования. Поэтому допустимость использования конкретного участка для строительства – основное на что нужно обращать внимание перед подачей документов. Мы это решаем, но каждое дело это "отдельная история".
От редакции
На основе интервью с руководителем А/Н "Правозем" наши редакторы подготовили инструкцию, с ответами, что делать в сложных ситуациях и когда строительство не может быть проведено или приобретает статус "самовольной постройки".
Уведомление о несоответствии
Если бланк уведомления заполнен не в полном объёме либо отсутствуют необходимые документы, администрация возвращает документ заявителю в трёхдневный срок (считая с момента поступления уведомления), указав причину возврата. После этого уведомление получает статус ненаправленного. Также к выдаче уведомления о несоответствии приведут такие причины:
- указанные характеристики объекта не соответствуют разрешённым действующими законодательными актами;
- подобный объект запрещено возводить на этом земельном участке;
- поданное уведомление отправлено лицом, которое не оформило соответствующие права на участок;
- поступила информация, что облик здания не отвечает требованиям, прописанным для этой территории градостроительным регламентом.
При несогласии застройщика с полученным отказом, ему предоставлено право обжаловать это решение в суде в течении трёх месяцев. Получение уведомления о соответствии или отсутствие в течении 7 дней уведомления о несоответствии, даёт право застройщику начинать реконструкцию или строительство.
Последствия строительства без подачи уведомления
Если застройщик начал работы, не уведомив об этом уполномоченный орган, и не получив соответствующего разрешительного документа, возводимое им строение попадает под понятие "самовольная постройка" (ст. 222 ГК РФ). В этом случае собственник не зарегистрирует права на объект, не сможет заключать сделки, направленные на отчуждение подобного строения, а также возникнут трудности при подведении к дому инженерных сетей. При возведении объекта без оповещения администрации отсутствуют гарантии, что его эксплуатация будет безопасной и не причинит вреда здоровью и жизни хозяев или сторонних лиц. Помимо этого, владельцу незаконного строения грозят штрафы, и на него могут возложить обязательства по сносу объекта за свой счёт в сроки, установленные судом.
Если строение уже возведено, его владельцу предоставлено право до 01.03.2019 узаконить его без подачи уведомительного письма (в тех случаях, когда объект отвечает требованиям действующего законодательства). Для того чтобы без проблем удалось зарегистрировать уже построенный объект потребуется выезд кадастрового инженера и составление технического плана. Если застройщик не успевает построить дом до начала весны, подача уведомления о начале строительства до 1 марта подтвердит, что его действия законны, и проблем с регистрацией будущего дома не возникнет.
Более подробнее о всех этапах строительства можно проконсультироваться на юридическом форуме "Правозем".
