Основные аспекты договора аренды
Договор аренды предназначен для выполнению определенных нужд бизнеса (не путать с договором найма жилого помещения). Продаете ли вы продукты, туристические путевки или дешевые авиабилеты, но без помещения, куда будет приходить клиент или где будет сидеть ваш работник, обойтись крайне сложно. Казалось бы, все в нем понятно: укажите предмет аренды, срок, стоимость и этого достаточно. Но не тут-то было. Как рассказывают юристы по аренде сам договор аренды может быть очень разным. Он может быть как самым простым с вышеуказанными условиями, так и сложным (смешанным), содержащим в себе различные отрасли законодательства. К примеру, договор аренды может содержать обязанность арендодателя сделать определенное переустройство помещения под нужды арендатора. Сразу возникает множество вопросов: а что будет, если данные работы будут некачественными? Как определить качественность выполненных работ? Как возмещаются затрат? С какого момента будет начинать течь срок аренды и пр. Все указанные вопросы, говорят юристы по недвижимости, должны быть разрешены еще до начала аренды – в переговорах. После устной договоренности необходимо приступать к самому составлению документа – договора аренды.
Несмотря на все сложности, которые могут возникнуть при подписании договора аренды, все же есть основные моменты, обратить внимание на которые стоит всем без исключения.
В первую очередь нужно сразу понимать, договор аренды вам предлагают или же субаренды. Сделать это можно не столько из названия предложенного вам варианта договора (как показывает практика, название договора вовсе ничего не означает, главное – его сущность), сколько из первичных документов на недвижимость (помещение). В выписке из ЕГРН должны присутствовать реквизиты арендодателя. Очень важно иметь актуальную выписку (заказанную самим арендатором). Также стоит проверить и самого арендодателя – не является ли это схожим по названию лицом (если юридическое лицо) или не представился ли гражданин за собственника без оформленных по закону полномочий. Обязательно проверить паспорт. Если лицо действует по доверенности – обязательно проверить доверенность в реестре отозванных доверенностей ибо в могут возникнуть проблемы с реализацией своих прав в ходе исполнения договора.
Многие арендодатели запрещают использовать помещение как юридический адрес компании, что может очень сильно навредить обществу. Важно уточнить данный момент до подписания договора.
Важным аспектом также является целевое назначение помещение (предмета аренды). Многие арендодатели включают положение о целевом использовании помещения только для целей возможного расторжения договора аренды и взыскании убытков. Исключить положение о целевом использовании будет на руку арендатору, но при невозможности сделать это необходимо максимально широко определить данное понятие.
Если вам важен долгосрочный договор, то формулировки заключения договора на 11 месяцев с автопролонгацией вас не должны удовлетворять – по окончании сроков у каждой стороны будет возможность расторгнуть договор с предупреждением за 3 месяца либо в срок, установленный договором.
Также важно проверить метраж помещения, соответствует ли планировка реальности, нет ли обременений на помещение.
Иногда в договоре аренды важно отразить и электрическую схему, и мощность, предоставляемую энергоснабжающей организацией (например, если арендуется помещение для швейного цеха, высокотехнологичного производства и пр.).
Важным элементом договора аренды также является и распределение коммунальных платежей, ведь иногда их сумма выходит за пределы разумных. Это стоит также учесть.
Стоит позаботиться и о возможности сдачи в субаренду, залоге прав аренды в банк и прочих немаловажных вопросах. В любом случае, каждый договор аренды должен быть рассмотрен через призму конкретного бизнеса и профессиональным взглядом. Лучше всего обратиться к профессионалу ведь ошибки могут привести к фатальным для него последствиям. Такими специалистами обычно бывают юристы по недвижимости.
