Сегодня на рынке коммерческой недвижимости у арендатора есть два варианта: заехать в уже готовое помещение или выбрать офис в формате shell&core под чистовую отделку. На первый взгляд кажется, что офис с отделкой – это выгодно и удобно для бизнеса. Но так ли это на самом деле?
О преимуществах и недостатках готовых офисов "под ключ" и shell&core, а также о том, как правильно выбрать подходящий вариант офисного помещения, рассказывает Егор Бахтин, учредитель и управляющий партнер группы компаний Axioma Style и Q-Works.
Офис с отделкой: преимущества и недостатки
Готовые офисные пространства всегда были популярны среди арендаторов из-за отсутствия лишних проблем при переезде. Все необходимые работы уже выполнил застройщик, поэтому помещение можно использовать сразу же.
Как правило, офис в состоянии "под ключ" имеет отделку стен, потолков и полов, разводку основных инженерных систем, перегородки, чистовую отделку общих помещений (санузлы, коридоры, холл и т.д.). Иногда встречаются предложения офисов, которые уже укомплектованы мебелью.
Главное преимущество офисов с отделкой – это экономия времени. Компания может "заселиться" прямо в день подписания договора, что особенно важно, если поджимают сроки. Вторым весомым аргументом в пользу офиса с отделкой является отсутствие затрат на ремонт помещения.
Офис с отделкой подойдет, если:
- Новое помещение нужно срочно;
- Компания не планирует долгосрочную аренду офиса;
- Бюджет не предусматривает крупные финансовые вливания, которые потребуются на закупку стройматериалов и выполнение ремонтных работ соответствующими специалистами;
- У компании нет жестких требований по части технического оснащения, безопасности, организации пространства и визуального исполнения.
Недостатки готовых офисов
"Минусов" у готовых офисных помещений гораздо больше, чем может показаться изначально. И основная проблема кроется в том, что помещение невозможно адаптировать или расширить, если в дальнейшем у компании возникнет такая потребность.
Также существенным недостатком офисов "под ключ" является их шаблонный дизайн. Стандартная планировка, светлые стены в пастельных тонах, пластиковые стеклопакеты – такие помещения выглядят однотипно, поэтому ни о каком уникальном и солидном офисе не может быть и речи.
Конечно же, не стоит забывать и о том, что собственник обычно производит отделку помещения по принципу "дешево и быстро". А, как известно, в погоне за экономией в первую очередь страдает качество. Наспех выполненная отделка из недорогих материалов очень быстро утратит первоначальный вид, а исправление всех дефектов и недочетов ремонта ляжет на плечи арендатора.
Офис Shell&Core: преимущества и недостатки
Концепция shell&core впервые была разработана в США. Новый формат помог застройщикам сократить расходы на подготовку площадей, оставив отделочные работы арендаторам. Экономически эффективной данная концепция стала и для крупных компаний, которым выгоднее арендовать "пустое" пространство, а не переделывать уже готовый офис под себя.
Офис для компании NGK, выполненный в формате Design&Build (кейс компании Q-Works).
Офисное помещение в состоянии shell&core – это своеобразный "чистый холст" для арендатора, из которого можно создать рабочее место, соответствующее конкретным запросам и потребностям компании. При этом основные черновые работы уже выполнены застройщиком и предполагают:
- Выравнивание пола стяжкой;
- Установку стеклопакетов;
- Подведение всех коммуникаций (дальнейшая разводка производится арендатором в зависимости от планировки и технических требований).
Плюсы shell and core:
- Индивидуальная планировка. Арендатору не нужно выбирать между кабинетно-коридорным вариантом или open space в готовых офисах, ведь планировочное решение будет разработано исключительно под нужды компании заказчика.
- Эксклюзивный дизайн с учетом корпоративного стиля компании и визуальных предпочтений арендатора.
- Качественная отделка. Формат shell and core дает возможность арендатору самостоятельно выбрать материалы высокого качества и грамотно оптимизировать расходы на ремонт.
- Экономия на арендной ставке в долгосрочной перспективе. Офисы shell and core стоят на 20-30% дешевле, чем уже готовые помещения с чистовой отделкой. Поэтому при аренде помещения на длительный срок компании более выгоден именно этот вариант, чем офис "под ключ".
- Арендные каникулы. Для таких офисных площадей застройщиком предусмотрены особые льготные условия: пока не завершится стадия ремонта, с арендатора не взымается арендная ставка.
Офис shell&core подходит, если:
- Компания не спешит с переездом. На разработку инженерного и дизайн-проекта, выполнение внутренней отделки, разводки коммуникаций, а также финальную комплектацию офиса требуется от одного месяца до полугода (зависит от площади офиса, сложности и объема работ). Поэтому если сроки "поджимают", то лучше присмотреться к готовым офисным помещениям.
- Офис арендуется на длительный срок (от 3 лет и более), ведь только в таком случае удастся окупить все инвестиции в ремонт.
- Компания имеет особые потребности, для удовлетворения которых не подходят стандартные офисные помещения. Усиленная система безопасности, разветвленная IT-инфраструктура, обязательное наличие большой серверной, спортзала или лаунж-зоны – все эти запросы проще и быстрее реализовать своими силами, чем переделывать готовые пространства.
- Офис является частью имиджевой стратегии. Не стоит недооценивать значение внутреннего убранства офиса, которое оно оказывает на развитие компании. Клиенты и партнеры формируют впечатление о надежности и компетентности организации на основе люксовости интерьера. Поэтому если компания дорожит своей репутацией, то индивидуально спроектированное офисное пространство – это отличный способ лишний раз утвердить свой статус и положение на рынке.
"Минусы" shell&core
Говоря о данном подходе, нельзя упускать из виду и недостатки, с которыми могут столкнуться арендаторы.
Главная проблема офисов shell&core касается финансового аспекта, ведь сегодня создание индивидуального рабочего пространства могут позволить себе только весьма состоятельные арендаторы. В основном это зарубежные компании, открывающие филиалы в России, и отечественные гиганты национального масштаба. Для большинства представителей малого и среднего бизнеса формат shell&core остается недоступным.
Также арендаторы не застрахованы от рисков, которые связаны с некомпетентными услугами подрядчиков. Несвоевременное выполнение ремонтных работ, нарушения по части технического оснащения и другие недочеты значительно увеличивают издержки, в результате чего компания несет серьезные финансовые потери.
При том, что рынок коммерческой недвижимости испытывает определенные сложности, а офисы в состоянии shell&core пользуются все меньшим спросом, это не повод отказываться от этого формата вообще. Для некоторых компаний это по-прежнему единственно верный вариант получить идеальное рабочее пространство, которое на 100% решаете все бизнес-задачи. Тем более что описанные выше недостатки можно очень легко устранить.
Сотрудничество с надежной FIT-OUT компанией, предоставляющей комплексные услуги в формате Design&Build, позволит получить гарантии сроков реализации проекта и оптимального расходования средств с минимальным участием со стороны заказчика.
Благодарю за внимание!
