Вторичная недвижимость пользуется большой популярностью на рынке благодаря доступной цене. Согласно исследованию Сбербанка, только в 2019 году объем кредитов, выданных на приобретение вторичного жилья, составил 75,6%. Однако регулирование рынка несовершенно, и покупатель, по неопытности упустив юридические тонкости, может потерять и деньги, и квартиру.

5 рисков приобретения квартиры на вторичном рынке

Екатерина Духина, управляющий партнер адвокатского бюро "Духина и партнеры", обращает внимание на возможные риски приобретения вторичной недвижимости:

  • покупка квартиры нарушает права несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой или попечительством;

  • недвижимость была приобретена в браке;

  • жилье было приватизировано с нарушением законодательства;

  • квартира является наследством;

  • продавец обанкротился в течение 3 лет после заключения сделки.

Главное оружие против недобросовестных продавцов ― информированность. Тщательное изучение истории квартиры поможет обезопасить себя от неприятных сюрпризов. До того, как заключить договор о покупке, запросите у продавца ключевые документы:

  • расширенная выписка из домовой книги о всех жильцах, что были когда-либо зарегистрированы на жилой площади;

  • выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;

  • разрешение на продажу от всех собственников жилья;

  • договор о приватизации квартиры.

Обратите внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. Если продавцом выступает попечитель несовершеннолетнего, у него должны быть документы, подтверждающие место жительства ребенка. В случае, если ребенок формально окажется "на улице", сделку о покупке квартиры могут признать недействительной. Если же квартиру продает несовершеннолетний, необходимо убедиться, что органы опеки и попечительства дали согласие на продажу.

Перед покупкой ранее приватизированного жилья важно внимательно проверить, все ли жильцы, зарегистрированные в квартире, фигурируют в договоре. Если кто-то отсутствует, это повод насторожиться: в дальнейшем этот человек может предъявить права на квартиру, и закон будет на его стороне.

Закон о несостоятельности и банкротстве

Адвокат Екатерина Духина особо выделяет один из рисков при покупке вторичного жилья, который большинство людей не принимают во внимание ― вероятность банкротства владельца. А между тем, согласно действующему закону о несостоятельности и банкротстве, суд в течение трех лет с момента заключения сделки вправе отправить квартиру на аукцион для погашения долга.

"Сложность ситуации в том, в делах подобного рода судьи заведомо считают, что покупатель находится в сговоре с должником. Для того, чтобы опровергнуть это предположение, новоиспеченному владельцу жилья придется отстоять свое право на собственность во время разбирательства", ― рассказывает о действующей практике адвокат.

Основным признаком добросовестной сделки для суда являются любые документы, подтверждающие безупречность происхождения денежных средств у покупателя, к примеру, справка 2-НДФЛ или свидетельство о передаче наследства.

Практика показывает, что судьи чаще склонны принимать решения в пользу новых владельцев в делах о приобретении недорогого жилья, но очень придирчиво подходят к рассмотрению многомиллионных сделок. И если покупатель не сможет доказать происхождение крупной суммы на банковском счете, сделка будет отменена и недвижимость вернется в конкурсную массу. В этом случае ему придется встать в очередь вместе с остальными кредиторами ― подрядчиками, деловыми партнерами, налоговой инспекцией.

Банкротство продавца: как избежать риска

На что обратить внимание, если вы хотите исключить риск возможного банкротства продавца? Екатерина Духина предостерегает от заключения сделки по покупке жилья в случае, если:

  • стоимость жилья значительно ниже рынка;

  • собственник владеет имуществом менее трех лет; ⠀

  • в биографии продавца или его родственников уже были судебные иски с перспективой банкротства; ⠀

  • покупатель связан с продавцом профессиональными или личными отношениями; ⠀

  • у покупателя нет возможности доказать происхождение суммы на покупку недвижимости;

  • продавец настаивает на оплате за наличный расчет в обход банковских ячеек и аккредитивов.

Конечно, приобретая дорогую недвижимость на вторичном рынке, имеет смысл заранее заказать проверку объекта и продавца у юристов. Специалисты внимательно изучат всю информацию о личности владельцев, как в открытых источниках, так и в судебных базах, а также предоставят исчерпывающую оценку жилья.

"Нужно понимать, что, если человек приобретает дорогостоящий объект, обязательно нужна стандартная процедура оценки due diligence. Объективное заключение юристов станет веским обоснованием добросовестности сделки в суде", ― рекомендует Екатерина Духина.

Также необходимо заранее подготовить доказательства безупречного происхождения доходов и продумать возможные доводы, опровергающие предположение об аффилированности с продавцом в конкретной сделке.

Знание закона, принятой судебной практики, тщательный анализ истории недвижимости и биографии ее владельцев поможет избежать неприятностей при покупке жилья на вторичном рынке. А лучше доверьте эту работу профессионалам.