Традиционный спрос на рынке загородной недвижимости в этом году из-за холодной зимы начался лишь в конце апреля. Тем не менее , сезон ознаменовался очередным скачком количества новых проектов на рынке «дальних дач». В первом полугодии 2013 г на продажу поступило 125 поселков. Такое же число новых проектов отмечалось годом ранее. В результате к концу 2012 г. общее число поселков с электричеством и газом на первичном рынке с удаленностью до 120 км от Москвы превысило планку в 400 объектов.
Многообразие выбора
Выбрать дачу не так просто, как может показаться на первый взгляд. Этот рынок очень разнообразен – по географии, качеству предложения, цене. Сегодня по количеству предложений лидирует Новорижское шоссе. За ним следуют Симферопольское, Киевское и Калужское. Наименее популярны, как ни странно, Ленинградская и Волоколамская трассы, а также Каширское и Ярославское направления. А вот дальних дач на Рублевке- нет, поскольку это трасса самая короткая.
Так самые дешевые дачи предлагаются по Новорижскому шоссе в 140 км от Москвы в поселке “Лесной ручей”. Минимальная стоимость участка здесь не включает пакет коммуникаций, который представляются отдельно и стоят еще 175 тысяч рублей.В основном предложения в эконом сегменте – это просто нарезанные участки без подряда.
На Каширском направлении предлагается 20 поселков от 6,5 тыс до 128 тыс.рублей, расположенных на удалении от 90 до 120 км от МКАД. Цена сотки здесь зависит от расположения поселка, благоустройства и пакета коммуникаций .Условно рынок Каширского направления делится на три ценовых сегмента. Нижний ценовой сегмент — участки , где стоимость коммуникаций не включена в цену земли и поэтому итоговая сумма покупки чаще всего неизвестна. Средний - поселки с благоустроенной территорией, дизайнерскими элементами, охраной. И верхний - в таких проектах готовые коммуникации, несколько очередей застройки, возможность купить готовый дом или участок с подрядом и качественная коммуникация.
«Только 5% коттеджных поселков эконом класса по Симферопольскому и Новорижскому шоссе обеспечены всеми коммуникациями: газом, электричеством, водопроводом и канализацией» , - утверждают в управляющей компании «ЗемАктив» .
При этом цена коммуникаций часто складывается из двух частей: одна привязана к площади участка и составляет в среднем 100 тысяч рублей за сотку. Другая, целевая, не зависит от размера приобретаемого участка: водоснабжение — примерно 115 тысяч рублей, газификация — от 125 тысяч рублей, электричество на дом — 35 тысяч рублей за киловатт.
«Состояние и «проходимость» шоссе значительно отражается на ликвидности объектов» , - утверждают эксперты . Реконструкция трасс приведет к росту цен на 10-12% в поселках по Ярославскому, Новорижскому и Минскому направлениям .
Очевидно , что выбор доступного предложения на удалении 90-120 км от Москвы существенный, разброс стоимости– огромный . Привычное для загородной недвижимости ранжирование цен здесь не подойдет. Стоимость земли дальних дач зависит от расположения (близость водоема, леса, населенных пунктов); благоустройства (ландшафтный дизайн, зоны общего пользования, архитектурные решения) и, как ни странно, фантазии владельцев.
Решающие аргументы
Первые организованные дальние дачистали строить к югу от Москвы – в Тульской области . Это, на первый взгляд, странно: Тульская область – отнюдь не самая близкая к столице, границы Калужской (юго-запад) и Владимирской (северо-восток) проходят значительно ближе. Но у всего есть свое объяснение. В области давно отработана схема реализации земли, что позволяет приобретать участкина существенно доступных условиях . Получение исходно-разрешительной документации на строительство и необходимые электрические и газовые мощности - значительно дешевле, чем в уже загруженной проектами Московской области.Не забудем и о том, что именно на юг уходит одно из лучших в Подмосковье шоссе – Симферопольское, а вопрос транспортной доступности для дальних дач – один из самых важных.
Сорок минут по шоссе, и вы уже видите великолепные ландшафты Тульской области: тихие речные заводи, густые леса. В южном регионе климат более мягкий, нежели на севере или на востоке от столицы.
На Симферопольском направлении выставлено на продажу участки в 50 поселках. Так например , в коттеджном поселке Чеховские дачи , реализуемом компаний «Лион Групп» ,осталось в продаже 20 земельных участков без подряда. Всего в поселке 296 участков площадью от 6 до 25 соток . На финальной стадии продаж стоимость одной сотки в коттеджном поселке колеблется в диапазоне от 135 000 до 159 000 рублей.
А группа компаний «Территория» предлагает дачные участки в посёлке «Березкино» с уже действующими коммуникациями. В поселке предлагается 8 проектов деревянных домов из оцилиндрованного бревна, но можно купить участок и без подряда. Главное преимущество поселка в том, что все коммуникации разведены под землей. Стоимость сотки здесь составляет – 85 тысяч рублей. Поселок разделен на 345 участков- от 8 и до 27 соток. В «Березкино» сделан удобный подъезд - асфальтированная дорога до каждого участка , а контроль и содержание дорожного полотна и зон отдыха осуществляет собственная служба эксплуатации.«Мы прогнозируем этому проекту успех: при наличии готовых коммуникаций в этом поселке удивительно низкие цены, - именно тот баланс, которого не хватает поселкам средней удаленности» , - комментируют в отделе продаж “Березкино”.
Впрочем, - впереди лето, традиционно горячее время для загородного рынка. И, вероятно, для того, делать более основательные выводы надо, проанализировать результаты сезона. Тем не менее, тенденция понятна – покупатель стал разборчивым, и не готов бросаться на любое мало-мальски соблазнительное предложение. Клиент выбирает, и на его выбор влияют многие факторы .
