Выбор жилья оказывается делом непростым. Зачастую покупатель ориентируется на красивую картинку, которую рисует застройщик в буклете, забывая о том, что оценивать нужно не столько конкретный жилой комплекс, сколько окружающую его среду, сочетание инфраструктурных связей. Причем не в статике, а в динамике.
Действительно, в статьях на тему недвижимости, а также, например, в рекламе объектов принято оперировать такими словами, как «город», «загород», «пригородная территория», «населенный пункт», и др. Однако такой подход оказывается слишком формальным.
Линии жизни
Условно говоря, покупателю, ищущему себе квартиру или коттедж, предстоит выбрать не город, поселок или деревню, а место, от которого ниточками тянутся множественные связи: дорога до работы и обратно (причем в конкретное, четко определенное время), пути до ближайших объектов социальной инфраструктуры, мест отдыха и так далее.
Здесь уместно, пожалуй, использовать понятие агломерации – так называется группа населенных пунктов, объединенных между собой интенсивными связями (производственными, трудовыми, культурно-бытовыми, рекреационными) в сложную многокомпонентную динамическую систему.
Оценивать качество жизни в той или иной агломерации неспециалисту довольно сложно: слишком много факторов приходится учитывать. Кроме того, поскольку агломерация – это динамическая система, нужно еще задаться вопросом: как изменятся все эти сложившиеся связи через 5, 10, 15 лет…
Перенаселения не избежать
На сегодняшний день вокруг Петербурга сложилось несколько зон, или, иначе говоря, поясов агломерации. Среди них наиболее активно развивается первый пояс, ближайший к мегаполису. Это те самые территории комплексного развития, куда за последние годы переместилось массовое жилищное строительство. Так, во Всеволожском районе самыми динамично развивающимися территориями являются Всеволожское, Кузьмоловское, Сертоловское, Токсовское городские поселения, а также Бугровское, Заневское, Колтушское, Муринское, Новодевяткинское и другие сельские поселения.
Застройка (местами малоэтажная, но чаще многоэтажная) там ведется настолько активно, что эксперты уже сейчас с настороженностью констатируют нехватку объектов социальной инфраструктуры, перегруженность транспортных артерий.
Согласно нормативам градостроительного проектирования Ленинградской области, в сельских поселениях на каждую тысячу жителей должно приходиться 40 мест в детских садах и 61 место в общеобразовательных школах. А в городских поселениях – 60 мест в детских садах и 91 в школах. Однако на практике степень укомплектованности садиками и школами даже крупных многоэтажных кварталов зачастую не дотягивает и до сельского уровня.
Районы максимального спроса
Впрочем, сказанное вовсе не означает, что покупателю следует избегать новых территорий комплексного развития. Тем более что особых альтернатив и нет – в давно сложившихся кварталах Петербурга сейчас возводится только жилье повышенной комфортности, доступное немногим. К примеру, на том же Васильевском острове «однушка» в строящихся жилых комплексах стоит от 5,2 млн.
Новые территории жилищной застройки привлекают покупателей гораздо более низкими ценами. Вопрос в том, как сделать выбор максимально разумно.
Согласно исследованиям фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад», наиболее перспективными являются три зоны активной жилищной застройки. На севере это Сертолово, Бугры и Мурино, на востоке – Всеволожск и Кудрово, а на юге – Гатчина и ряд пригородных территорий Ломоносовского района. Именно они должны стать «основными центрами притяжения инвестиций, генерации новой деятельности, опережающего роста качества жизни и площадками внедрения новой модели управления».
Европейский пригород формируется на юго-западе
Причем среди выделенных зон только территории Ломоносовского района (Низинское, Аннинское сельские поселения и др.) пошли по пути мало-, а не многоэтажного строительства, что предвещает формирование среды, прежде всего, комфортной для жизни – по европейскому образцу (классический малоэтажный пригород).
«Южное направление сегодня активно развивается, емкость локального рынка поступательно растет. К сентябрю 2015 года совокупное количество девелоперских проектов в южных районах области достигло 151. Большинство из них расположены в Ломоносовском районе – 99, здесь же за год фиксируется наиболее активный прирост», – рассказала Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака».
По словам Яны Долотовой, на южных территориях преобладает жилое строительство эконом- и комфорт-класса, но есть и проекты бизнес-класса. «Один из наиболее востребованных представителей этого сегмента – малоэтажный жилой комплекс «Ванино»: проект класса «комфорт» и даже – по ряду параметров – «бизнес» с ценами, которые девелопер (эстонская компания ООО «Тареал») пока удерживает на уровне экономичного сегмента», – констатирует эксперт (на сегодняшний день стоимость составляет от 49 тыс. рублей за кв. м. – Прим. ред.).
Ее слова подтверждают данные Бюро аналитики по рынку недвижимости. Среди наиболее успешных девелоперских проектов на юго-западе аналитики БАРН называют Strawberry fields, «Ванино», «Новое Сойкино» и др.
Есть повод для инвестиций
При этом эксперты подчеркивают, что спросом пользуются только самые качественные малоэтажные комплексы: «На юго-западном направлении в пределах 30 км от города сейчас в продаже находятся 56 малоэтажных комплексов. Примерно половина их них (27) – «холодные», то есть такие, в которых за последние полгода не было подписано ни одной сделки».
Качественная малоэтажка в Ломоносовском районе, по мнению участников рынка, является прекрасным инструментом для инвестиций.
«Юг сегодня достаточно интересен инвесторам. Восточное направление – в частности, Девяткино и Кудрово – в плане инвестиционных вложений уже несколько перегрето. Реализовать квартиры с учетом высокой локальной конкуренции со стороны как инвесторов, так и застройщиков непросто. Юг и юго-запад, напротив, пока не затоварены», – уверена Яна Долотова.
Ряд экспертов считают, что цены на квартиры в таких комплексах, как «Ванино», могут вырасти в перспективе в 2,5–3 раза. Ранее такие процессы наблюдались в северной части Ленобласти, где в некоторых наиболее успешных малоэтажных жилых комплексах стоимость квадратного метра буквально за год поднялась более чем в два раза.
Алексей Резенков – обозреватель рынка недвижимости Петербурга и ЛО.
Строительство ЖК «Ванино» ведется в соответствии с 214-ФЗ (проектная декларация опубликована на сайте www.vanino.spb.ru).
