Как продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением сделки и что может измениться в ближайшее время с точки зрения законодательства
Долгое время сделки с долями считались наиболее криминализированной частью рынка недвижимости. Сейчас этому положен конец, а в скором времени условия совершения таких сделок станут ещё более жёсткими.
ДОЛЯ-ДОЛЮШКА
Но обо всём по порядку. Для начала разберёмся: что есть доля?
Ответ на этот вопрос даёт Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.
По данным Росреестра за 2016 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.
Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданных.
Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.
В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех, имеющих такое право.
КТО ПОКУПАЕТ И ЗАЧЕМ
Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть всё же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жильё уже нужного размера.
Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает её с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жильё они не могут или не хотят.
И, наконец, третий тип покупателей – риелторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.
Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже её.
Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.
ПРИВЛЕКАЮТ ДЕШЕВИЗНОЙ
В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.
Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.
Затем идут доли "под прописку", 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб. Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.
ДОЛОЙ КРИМИНАЛ!
Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей все чаще ассоциировались с мошенничеством. И в большинстве случаев небезосновательно. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но законодатель проснулся и положил предел беззаконию.
С 2015 года в России для всех сделок по возмездному отчуждению долей стало обязательным нотариальное удостоверение. А с июня 2016 года действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости (в том числе и при дарении) должна оформляться исключительно через нотариуса. Профессионалы рынка (и сами нотариусы) говорят о том, что эти нормы пошли на пользу, и порядка стало больше, а криминалу выставлен жёсткий заслон.
По действующему законодательству правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, пользуются сособственники продавца.
Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить её соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.
Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Лазейка в этом механизме в своё время была найдена такая. Собственник доли сначала дарил её маленькую часть (в пересчёте на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.
БЕЗ НОТАРИУСА НИКАК
Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаёте её, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи.
Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.
Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на её выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать её нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.
Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.
Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать её через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс регистрации.
ЕЩЁ ЖЁСТЧЕ
В Госдуме в этом году уже прошёл первое чтение законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)". Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно "микродоли". Минимальную долю предлагается привязать к учётной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв. м в коммунальной.
Второе чтение состоится в 2022 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдёт.
Аболемов Игорь Сергеевич, генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру"
